Le principali fonti di finanziamento immobiliare sono le banche del Regno Unito e quelle estere, i fondi di debito, le assicurazioni e fondi pensione. Non vi sono restrizioni quanto ai soggetti che possono concedere finanziamento.
Strutture più comunemente utilizzate per garantire il finanziamento immobiliare
Le garanzie che un prestatore riceve dal soggetto che ha ricevuto il prestito variano in base all’entità del prestito medesimo e alla struttura della transazione. Solitamente, il credito del prestatore è garantito da una garanzia generale e specifica su tutti i beni del debitore e sulle sue imprese.
In tali garanzie rientrano:
- Ipoteca sull’immobile;
- Cessione di ogni documento importante relativo all’immobile, ai redditi da locazione e ai proventi di eventuali indennizzi assicurativi relativi allo stesso;
- Una garanzia fissa sul denaro detenuto nel conto corrente dove viene versato l’affitto;
- Una garanzia generale su tutti i beni e le imprese del soggetto che ha ricevuto il prestito.
Se il soggetto che riceve il prestito è una societa’ veicolo (special purpose vehicle), in tal caso la societa’ capogruppo prevede una garanzia sull’intero capitale azionario della societa’ che ha ottenuto il prestito in modo tale da facilitare la vendita delle azioni anziché la vendita del bene stesso.
Accordi generalmente inseriti in un contratto di finanziamento
Gli accordi principali solitamente sono:
- Fornitura di determinate informazioni in ambito finanziario e informazioni relative alle locazioni e ai conduttori dell’immobile;
- Accordi di tipo finanziario per monitorare gli interessi, cash-flow cover e indici di leva;
- Accordi volti a garantire che il soggetto che ha richiesto il prestito rimanga una societa’ veicolo a basso rischio di fallimento (bankruptcy-remote special purpose vehicle), tra cui clausole di negative pledge finalizzate a proibire al debitore di concedere garanzie sui beni garantiti, divieti di assunzione di ulteriore indebitamento nonché il divieto per il debitore di disporre dei suoi beni;
- Accordi sull’immobile aventi ad oggetto:
- Utilizzo e mantenimento dell’immobile;
- Contratti di affitto;
- Rispetto dei regolamenti ambientali;
- Gestione dell’immobile;
- Assicurazione;
- Sviluppo della proprietà e richieste relative alla pianificazione, nonché
- Gestione dell’immobile da parte di un agente (incasso degli affitti incluso).
Opponibilità dei diritti di garanzia in caso di inadempienza
Le opzioni dipendono dalla natura del bene garantito e dei relativi diritti. La legge e i principi di diritto comune disciplinano la possibilità del titolare del diritto di garanzia di far valere quest’ultimo in assenza di ulteriori previsioni.
Nonostante sia verificata una situazione di inadempimento, potrebbe tuttavia non essere possibile far valere un diritto di garanzia se, ad esempio, vi è un accordo di standstill o una moratoria.
A condizione che non vi siano restrizioni in tal senso, il primo passo è quello di richiedere il pagamento di quanto dovuto: generalmente, infatti, tale richiesta costituisce prerequisito del verificarsi di una situazione di inadempimento.
I mezzi per fare valere un diritto di garanzia comprendono:
- La vendita del bene;
- La nomina di un curatore;
- La presa in possesso del bene (un creditore ipotecario raramente entra in possesso del bene) e
- Il pignoramento (procedura raramente utilizzata in quanto lunga, costosa e poco flessibile).
Lasso di tempo generalmente necessario per far valere un diritto di garanzia
Le tempistiche variano in modo considerevole in base al tipo di proprietà garantita e il metodo adottato per farla valere.