In Belgio, i veicoli societari non regolamentati più utilizzati per gli investimenti immobiliari sono la Public Limited Liability Company (SA/NV), la Limited Liability Company (SRL/BV) e la Ordinary Limited Partnership (SCS/CommV). Quest’ultima, dal punto di vista del diritto societario, è il veicolo più flessibile in materia di investimenti immobiliari e non è soggetto alle disposizioni in materia di protezione del capitale.
Per quanto riguarda, invece, i veicoli regolamentati si annoverano l’SREIF (FIIS/GVBF) che è un fondo istituzionale, e il REIT (SIR/GVV) che è un veicolo quotato.
Per un investitore istituzionale la scelta tra veicoli regolamentati e quelli non regolamentati dipende dal proprio status e dalle caratteristiche dell’operazione.
In generale, le operazioni sulle azioni non sono soggette a imposta di trasferimento, imposta di bollo o IVA. Le offerte di asset sono soggette a imposta di trasferimento o IVA.
Quando l’immobile si qualifica come “nuova costruzione” ai fini dell’IVA, il trasferimento del diritto di proprietà può essere soggetto (quando il proprietario non è un costruttore e opta per un’operazione imponibile) o è soggetto (quando il proprietario è un costruttore) al 21% di IVA. Un edificio è considerato nuovo ai fini IVA fino al 31 dicembre del secondo anno successivo al primo utilizzo o occupazione. Invece, nel caso di ristrutturazione è possibile la qualifica come “nuovo edificio” quando:
- viene eseguita una drastica modifica degli elementi essenziali, a prescindere dai costi dei lavori; o
- le modifiche eseguite hanno un costo (IVA esclusa) pari almeno al 60% del valore di mercato dell’edificio (terreno escluso) a fine lavori.
Quando l’IVA non si applica, l’acquisto di un bene o la concessione dell’usufrutto è soggetto all’imposta sul trasferimento del 10% (nelle Fiandre) o del 12,50% (a Bruxelles e in Vallonia) calcolata sul prezzo più alto tra quello pattuito e quello di mercato. I diritti di locazione a lungo termine e i diritti a costruire sono soggetti all’imposta di trasferimento del 2% calcolata sul totale dei canoni corrisposti al proprietario per l’intera durata del diritto maggiorato degli oneri contrattualmente a carico del beneficiario.
I veicoli non regolamentati, così come gli stabilimenti belga di investitori stranieri in caso di acquisizione diretta di beni immobili, sono soggetti all’imposta sul reddito delle società. Le entrate nette, dopo l’ammortamento e le spese deducibili dalle tasse, sono soggette all’imposta sul reddito delle società del 25%. In caso di acquisizione diretta da parte di un investitore estero, non si applica alcuna imposta sul ramo di azienda.
Le plusvalenze realizzate al momento della vendita sono soggette all’imposta sul reddito delle società del 25%, soggetta a un regime di rollover in caso di reinvestimento del prezzo in attività qualificate. L’onere fiscale è diverso per i veicoli regolamentati. L’ingresso in un veicolo regolamentato prevede la “exit tax”.
In futuro, i proventi degli investimenti non saranno soggetti all’imposta sul reddito delle società, ma la tassazione sarà trasferita agli investitori tramite una distribuzione annuale obbligatoria di dividendi, che attiverà una ritenuta d’acconto in base al trattato fiscale applicabile.