Come concorderà la maggior parte delle persone che hanno venduto o comprato una proprietà, il Conveyancing è un processo complesso, e ci sono una serie di problemi che potrebbero insorgere durante il corso di una transazione.
Con gli acquirenti che diventano sempre più cauti e gli istituti di finanziamento o mortgage lenders che impongono requisiti sempre più severi, è fondamentale per i venditori assicurarsi che i potenziali ostacoli siano identificati il prima possibile, al fine di ridurre al minimo i ritardi e trovare soluzioni nel modo più tempestivo e conveniente.
La soluzione più appropriata dipenderà dalla natura del problema, e da ciò che è stato concordato tra il venditore e l’acquirente in termini di costi e tempi. Per essere preparati al meglio, è importante avere una conoscenza dei tipi di problemi che potrebbero sorgere, e allo stesso tempo armarsi di una varietà di soluzioni per risolvere il problema in modo efficace ed efficiente una volta che si presenta.
Il contratto di lease viziato
Quando una proprietà in vendita è in leasehold (come un appartamento), il contratto di lease stesso costituirà la base fondamentale del rapporto tra il proprietario e l’inquilino, in quanto stabilisce le norme e i regolamenti che devono essere osservati dal conduttore, così come i diritti concessi per il loro uso e godimento della proprietà, e gli obblighi che il proprietario deve rispettare. Di conseguenza, molto probabilmente, la causa più comune di problemi è un contratto di locazione viziato, che non contiene, per esempio, diritti e obblighi adeguati. Anche se ogni contratto di locazione sarà specifico per la proprietà a cui si riferisce, il manuale degli istituti di credito finanziario del Regno Unito o UK Finance Mortgage Lenders’ Handbook ha stabilito alcune disposizioni generali che dovrebbero essere incluse in tutti i contratti di lease, indipendentemente da dove si trovi la proprietà, vale a dire diritti di accesso, servizi, supporto, riparo e protezione, insieme agli obblighi del locatore di essere responsabile della riparazione e dell’assicurazione dell’edificio, e di permettere al locatario di godere pacificamente della proprietà. Se una qualsiasi di queste disposizioni non è inclusa nel contratto di lease al momento della sua stipula, il contratto sarà considerato viziato.
Oltre ai diritti e agli obblighi inclusi nel contratto di lease, altre considerazioni comuni per la proprietà in leasehold includono la durata residua e l’affitto annuale del terreno – ground rent.
Di solito, qualsiasi cifra inferiore a un termine residuo di 90 anni dovrebbe destare preoccupazioni, perché, una volta che il termine scende al di sotto degli 80 anni, il premio da pagare in cambio di un’estensione del contratto di lease potrebbe aumentare significativamente.
I ground rents annuali sono un altro problema comune, in quanto alcuni contratti prevedono che tali importi annuali raddoppino periodicamente.
Register of Title
Alcuni problemi possono sorgere anche in relazione alle vendite di proprietà freehold, in gran parte legati al Register of Title. Da quando il Land Registry è stato formato nel 1862 e il Land Transfer Act ha imposto per Londra la registrazione obbligatoria nel 1897, i diritti di proprietà sono stati registrati a livello centralizzato.
Oggi, tutti i terreni registrati in Inghilterra e Galles hanno il proprio Register of Title, che fornisce tutte le informazioni essenziali relative al terreno, come l’indirizzo della proprietà, se è freehold o leasehold, il nome e i dettagli del proprietario (o dei proprietari), e qualsiasi diritto o obbligo concesso a vantaggio o a carico della proprietà. Come per un lease, è importante assicurarsi che la proprietà benefici di tutti i diritti necessari per disporre e godere della stessa e assicurarsi che non siano stati imposti obblighi irragionevoli che renderebbero la proprietà inidonea all’uso previsto dall’acquirente.
Interessi di terze parti
Oltre ai diritti e agli obblighi, il registro includerà anche i dettagli di qualsiasi vincolo da parte di terzi (per esempio, puo’ essere previsto che la proprieta’ non possa essere venduta senza il permesso di un determinato soggetto), e gli oneri gravanti sulla proprieta’ (come mutui e vincoli di sequestro).
Le restrizioni spesso richiedono il consenso di un terzo beneficiario sotto forma di un Certificato di Conformità, che può essere fornito dal Land Registry dopo la fase di completion come prova che la restrizione è stata adeguatamente rispettata.
In relazione agli oneri, il consenso sarà analogamente richiesto dal beneficiario al fine di soddisfare il Land Registry che lo stesso non è più applicabile – per i Mortgages, questo significherà la conferma da parte del prestatore che le somme in sospeso sono state riscattate.
Una volta che un particolare problema è stato identificato, il passo successivo dovrebbe sempre essere quello di considerare la soluzione più appropriata, al fine di garantire che la vendita possa procedere. Secondo i principi di common law, qualsiasi modifica di un accordo di compravendita – sotto forma di deed – deve anch’essa avvenire tramite la stipulazione di un altro accordo.
Deed of Variation
Un Deed of Variation può essere usato efficacemente per modificare i termini di un accordo esistente, come una conveyance storica, nel caso in cui siano concordate disposizioni nuove o alternative (per esempio, se devono essere inclusi diritti aggiuntivi non originariamente previsti). Al contrario, un Deed of Rectification può essere utile per correggere gli errori dell’atto originale, come gli errori di redazione. Se la proprietà è in leasehold, alcuni cambiamenti richiederanno che il contratto di lease originale sia ceduto al proprietario e interamente riattribuito per avere effetto, nel qual caso sarà invece necessario un Deed of Surrender and Re-Grant – un tale atto sarà necessario quando le parti intendono modificare la portata della proprietà (cioè aumentando o diminuendo le dimensioni o la disposizione esterna dell’appartamento), o quando il termine di locazione viene esteso.
Indennizzo Assicurativo
Nel tentativo di alleviare i possibili ritardi e i costi aggiuntivi legati alla correzione formale dei documenti viziati, è ora ampiamente disponibile anche l’opzione dell’indennizzo assicurativo. Tale assicurazione è comunemente usata come soluzione a vari problemi, e fornisce una copertura finanziaria nel caso di una perdita di valore della proprietà, o di un’azione esecutiva da parte di terzi.
Il premio assicurativo può variare a seconda del livello di rischio coinvolto e del valore della proprietà, ma questi premi sono di solito minimi rispetto al prezzo di vendita e la copertura assicurativa può essere messa a rischio quasi immediatamente nella maggior parte dei casi. Tuttavia, è importante avvicinarsi all’indennizzo assicurativo con cautela. Come per qualsiasi tipo di assicurazione, l’esistenza di una copertura non elimina il rischio, ma semplicemente limita il problema – quindi c’è ancora il rischio che il valore di una proprietà sia influenzato negativamente dal problema in questione. Alcuni assicuratori includono ipotesi standard ed esclusioni che rendono difficile presentare con successo un reclamo, quindi questi dovrebbero essere controllati con attenzione.
In sintesi, mentre ci sono una serie di potenziali complicazioni che potrebbero sorgere in tutto il processo di conveyancing, molto più spesso le parti saranno in grado di risolvere efficacemente il problema al fine di garantire che la transazione possa procedere con successo.