In Francia, gli investimenti immobiliari comprendono sia veicoli regolamentati che non regolamentati. Quando si parla di veicoli non regolamentati si fa di solito riferimento alle Simplified Joint Stock Companies (SASs). Spesso vengono anche adoperate le Private Property Companies (SCIs) e, in alcuni casi, le General Partnerships (SNCs). In particolare, la Private Property Company è una struttura societaria che ben si presta alla gestione di uno o più immobili ma, in linea di principio, non è la scelta migliore nel caso di società di investimento aperta a un numero ampio di azionisti. Quanto ai veicoli regolamentati, essi possono essere sia quotati, come ad esempio le Listed Real Estate Investment Companies (SIICs); sia non quotati, come ad esempio i Collective Investment Funds in Real Estate (OPCIs), o anche i Real Estate Investment Trusts (SCPIs). In particolare, gli OPCIs possono assumere o la forma di una SPPICAV (società di investimento a capitale variabile con patrimoni prevalentemente immobiliari) o quella di un FPI (fondo di investimento immobiliare).
La scelta del veicolo che meglio si presta, in concreto, all’investimento dipenderà da una serie di fattori, quali ad esempio la natura della transazione e le relative questioni fiscali. Infatti, in Francia gli investimenti immobiliari sono soggetti a varie tasse.
In particolare, il reddito delle società francesi proveniente da attività immobiliari situate in Francia (reddito da locazione e plusvalenze) è soggetto all’imposta sul reddito delle società (Corporate Income Tax – CIT) pari al 25% (o 25,83% quando si applica il supplemento aggiuntivo). Tuttavia, i redditi derivanti da alcuni veicoli regolamentati come SIIC o SPPICAV possono essere esenti dalla CIT, fatto salvo, in particolare, il rispetto degli obblighi di distribuzione. Invece, i redditi delle persone fisiche fiscalmente residenti in Francia derivanti da beni immobili situati in Francia sono soggetti alla seguente tassazione:
- Reddito da locazione: aliquote progressive dell’imposta sul reddito fino al 45% e contributi sociali forfettari del 17,2% (o meglio, un’aliquota complessiva di tassazione fino al 62,2%); e
- plusvalenze: imposta sul reddito con aliquota forfettaria del 19% e contributi sociali con aliquota forfettaria del 17,2% (o meglio, un’aliquota complessiva del 36,2%, anche se, dopo un certo periodo, sono previste delle riduzioni).
Sono inoltre previste altre tasse nel caso in cui la plusvalenza superi i 50.000 euro (dal 2 al 6%) o se il contribuente è soggetto alla contribuzione sui redditi elevati (dal 3 al 4%).
Per i non residenti, i redditi da locazione derivanti da beni immobili situati in Francia sono soggetti alla CIT o all’imposta sul reddito delle persone fisiche; mentre le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili o di azioni di terreni sono soggette a una specifica ritenuta alla fonte.
L’acquisizione diretta di beni immobili è generalmente soggetta a imposte di trasferimento con un’aliquota del 5,81% o del 6,4%, a seconda del tipo e dell’ubicazione dell’immobile; a una tassa catastale dello 0,1% e a spese notarili dello 0,799% (IVA esclusa). Tuttavia, a determinate condizioni, le imposte di trasferimento possono essere ridotte a: (1) 0,715% se il bene immobiliare si qualifica come nuova costruzione ai fini dell’IVA o se l’acquirente si impegna a rivendere l’edificio entro cinque anni; o (2) a 125 euro se l’acquirente si impegna a costruire (o ristrutturare) entro quattro anni.
L’acquisto di azioni di una società (francese o straniera) il cui patrimonio è composto principalmente (direttamente o indirettamente) da beni immobili francesi è, in linea di principio, soggetto a un’imposta sul trasferimento del 5%. Tuttavia, a determinate condizioni, le acquisizioni di azioni di un OPCI possono essere esenti da imposte sul trasferimento.
In linea generale, le vendite di edifici completati da più di cinque anni sono esenti da IVA. Le vendite di nuovi edifici o terreni edificabili sono, in linea di principio, soggette all’IVA all’aliquota standard del 20%. Le vendite di azioni di società sono esenti da IVA.
Tutte le società (indipendentemente dal fatto che siano francesi o straniere) che possiedono direttamente o indirettamente beni immobili situati in Francia sono, in linea di principio, soggette a un’imposta annua pari al 3% del valore equo di mercato di tali beni, determinato al 1° gennaio di ogni anno. Tuttavia, nella pratica, l’imposta del 3% ha una portata limitata, perché sono previste numerose esenzioni.
Infine, per quanto riguarda le imposte locali, la Taxe Foncière si applica sia alle proprietà edificate che a quelle non edificate situate in Francia. Si tratta di un’imposta locale diretta che deve essere pagata annualmente dal proprietario dell’immobile. Invece, l’imposta sul patrimonio immobiliare si applica alle persone fisiche (francesi o straniere) che possiedono beni immobili, direttamente o indirettamente attraverso società immobiliari o fondi di investimento immobiliare, con un valore netto complessivo superiore a 1,3 milioni di euro al 1° gennaio dell’anno di riferimento.