L’accordo di liquidazione volontaria societaria (CVA – Company Voluntary Arrangement) è un processo di insolvenza che negli ultimi anni ha sollevato notevoli preoccupazioni tra i proprietari di immobili commerciali soprattutto per quanto riguarda l’utilizzo degli immobili da parte di società locatarie. I proprietari di unita’ immobiliari ritengono infatti di essere stati messi in una condizione svantaggiata rispetto ad altre categorie di creditori.
Questo ha dato luogo ad una ricerca commissionata dall’ Insolvency Service, i cui risultati sono stati recentemente pubblicati. La domanda a cui si e’ cercato di rispondere riguardava il trattamento riservato ai proprietari di immobili e, in particolare, se tali soggetti fossero trattati in modo equo rispetto alle altre categorie di creditori nel contesto di un CVA. In generale, dalla ricerca e’ emerso che non vi e’ una chiara disparita’ di trattamento tra creditori in presenza di un CVA. Tuttavia, occorre effettuare alcune considerazioni.
I proprietari di immobili commerciali hanno quasi il doppio delle probabilità che i loro diritti vengano lesi nel corso di una procedura di liquidazione volontaria rispetto a qualsiasi altra categoria di creditori. Nel campione di CVAs considerato dai ricercatori, i diritti di proprietari di immobili sono stati lesi nel 93% dei casi.
Una delle ragioni principali per cui i ricercatori hanno concluso che i proprietari di immobili sono trattati in generale in modo equo rispetto ad altri creditori e’ che tali individui erano soggetti a un compromesso medio del 43% rispetto al 44% degli altri creditori commerciali, 48% per i creditori interaziendali e il 39% per gli enti locali.
- Ma il livello di compromesso per i proprietari di immobili potrebbe essere molto più alto di quanto suggerisce il report. Come affermano i ricercatori, il report non e’ completo, in quanto si concentra esclusivamente sul compromesso degli affitti futuri e non su altre perdite subite dai proprietari di immobili, come la conversione in canoni di fatturato e il compromesso degli affitti arretrati. Il rapporto conclude che è probabile che il tasso complessivo di compromesso nei confronti dei proprietari sia sottovalutato.
- Inoltre, i ricercatori hanno esaminato solo i CVA di imprese di grandi dimensioni nei settori della vendita al dettaglio e degli alimenti e delle bevande nel periodo di riferimento 2011-2020. Di conseguenza, i dati a disposizione dei ricercatori sono abbastanza limitati.
I ricercatori hanno, inoltre, raccomandato una modifica delle linee guida sull’insolvenza per richiedere agli amministratori e nominee di consultare la British Property Federation, per conto dei soci proprietari di immobili.