Il governo britannico ha promulgato la Economic Crime (Transparency and Enforcement) Act 2022 (l’”Act“) per disciplinare la titolarità da parte di investitori stranieri di proprietà in Inghilterra, Galles, Scozia o Irlanda del Nord. Tutte le società irlandesi, le partnerships e i trust che possiedono immobili o intendono effettuare investimenti immobiliari nel Regno Unito e i loro rappresentanti e beneficiari effettivi sono invitati a verificare ulteriormente se la nuova legge si applica a tali investimenti.
In termini generali, la nuova legge istituisce un registro delle entità straniere che possiedono proprietà nel Regno Unito e che sarà tenuto da Companies House, il registro delle società per l’Inghilterra e il Galles. Una volta che il registro sarà operativo, le entità irlandesi e le altre entità non britanniche interessate dovranno prendere misure adeguate per identificare i loro beneficiari effettivi e fornire le relative informazioni a Companies House. Le informazioni fornite devono anche essere aggiornate annualmente.
La legge si applica a qualsiasi “entità straniera” che detiene un “immobile qualificato” in proprietà nel Regno Unito. Una “entità straniera” è qualsiasi entità legale che è governata dalla legge di un paese o territorio al di fuori del Regno Unito. Questo include le società di capitali e le società di persone. Nel caso di trust, la normativa si applica all’entità legale straniera che detiene immobili per conto del trust.
I beneficiari effettivi saranno identificati utilizzando criteri simili a quelli del regime “PSC – Persons with Significant Control” del Regno Unito per le società. Il regime “PSC” cerca di identificare le “persone con un controllo significativo” all’interno delle societa’, essendo queste persone che detengono più del 25% delle azioni o dei diritti di voto dell’entità, hanno il diritto di nominare o rimuovere la maggioranza del consiglio di amministrazione, o hanno il diritto di esercitare un controllo significativo sull’entità (in ogni caso direttamente o indirettamente).
Per far scattare l’obbligo di registrazione, l’entità straniera deve detenere un “immobile qualificato” nel Regno Unito, il che significa che la stessa deve possedere l’immobile in freehold (concetto simile alla definizione italiana di proprietà) o in leasehold (termine simile al concetto di locazione) che debba essere registrato.
In Inghilterra e Galles, un contratto di locazione (lease) di durata superiore ai 7 anni è registrabile, per cui qualsiasi societa’ che abbia stipulato un lease di durata superiore ai 7 anni in Inghilterra e Galles dovrà fornire i dettagli dei suoi beneficiari effettivi alla Companies House.
La legge viene anche applicata in modo diverso in ciascuna delle tre giurisdizioni all’interno del Regno Unito per quanto riguarda le modalita’ di applicazione della stessa alle societa’ estere che già possiedono proprietà in tali giurisdizioni.
In Inghilterra e nel Galles i requisiti generali di registrazione previsti dalla legge in questione non si applicano alle entità straniere che hanno acquistato l’immobile prima del 1° gennaio 1999. Tali norme sono tuttavia applicate retroattivamente ai terreni acquistati a partire da quella data. In Scozia, i requisiti di registrazione generale della legge non si applicano ai soggetti stranieri che hanno acquisito la loro proprieta’ prima dell’8 dicembre 2014. Tuttavia, sono comunque applicati retroattivamente ai terreni acquistati in tale data o successivamente. In Irlanda del Nord, la legge si applica solo nel caso di immobili acquisiti dopo l’entrata in vigore dell’obbligo di registrazione. In Inghilterra, Galles e in Scozia, dove sussistono i requisiti generali di registrazione, i proprietari hanno 6 mesi dall’inizio dell’obbligo di registrazione adempiervi.
Il Segretario di Stato (per il Dipartimento dell’Interno del governo britannico) può in circostanze limitate (come in caso di interessi di sicurezza internazionale) esentare un’entità straniera dall’obbligo di registrazione.
La mancata registrazione in conformità con quanto previsto dalla legge in questione impedirà all’entità straniera di acquistare, vendere, affittare o concedere garanzie. La compravendita di terreni da parte dell’entità straniera che non abbia rispettato i requisiti di registrazione costituisce reato punibile con una sanzione pecuniaria e/o fino a cinque anni di reclusione.