La scorsa settimana è stata una settimana impegnativa per il Ministero dell’edilizia abitativa, delle comunità e degli enti locali appartenenti al settore edilizio.
Il Governo ha deciso di investire £ 11,5 miliardi in alloggi a prezzi accessibili attraverso il programma Affordable Homes. L’intenzione è di consegnare 180.000 nuove case a prezzi accessibili nei prossimi cinque anni, dal 2021 al 2026.
L’acquisto di una casa di proprietà è stato uno degli obiettivi primari del Governo. Nel suo documento consultivo risalente a settembre 2019, è stato riportato, sulla base dei sondaggi effettuati, che quasi il 90% delle persone vorrebbe possedere una propria casa. Tuttavia, il Governo ha sottolineato che per acquistare una casa del valore di 250.000 sterline, un acquirente che si trova ad acquistare una casa per la prima volta necessita di un deposito di circa 50.000 sterline e di un reddito annuo di 44.000 sterline per ottenere un mutuo. Tali cifre rendono l’acquisto di una casa fuori dalla portata della maggior parte degli aspiranti acquirenti.
In risposta a tali dati, il Governo ha previsto un nuovo modello di comproprietà , al fine di utilizzare la proprietà condivisa come uno dei mezzi principali per acquistare una casa per coloro che, altrimenti, difficilmente se lo potrebbero permettere.
La quota iniziale minima che gli acquirenti possono acquistare sarà ridotta dal 25% al 10%. Il Governo ritiene che questo amplierà il potenziale accesso all’acquisto della prima casa per oltre 300.000 famiglie.
Rimane, tuttavia, la questione dei costi di vendita e delle spese di acquisizione degli acquirenti, che rimarranno invariati, mentre la quota acquistata è di un modesto 10%.
Resta da vedere come reagiranno i finanziatori. Il mercato dei prestiti è al momento molto incerto. Molti finanziatori si stanno ritirando dal mercato della proprietà condivisa. Inoltre, un certo numero di finanziatori richiede un aumento dei depositi e insiste per l’80% Loan To Value.
Con il nuovo modello, gli acquirenti potranno acquistare l’1% della quota di comproprietà ogni anno, con commissioni fortemente ridotte per i primi 15 anni.
Il prezzo per ciascuna azione dell’1% si baserà su una valutazione stimata collegata al prezzo di acquisto originario, aggiustato al rialzo o al ribasso dell’House Price Inflation.
Il risparmio principale consiste nella mancanza del requisito che richiede l’ottenimento di un’indagine RICS ogni volta che vengono acquisite più azioni. Devono ancora essere forniti i dettagli su come verrà applicata l’House Price Inflation, se si tratterà di una tariffa nazionale o di una tariffa locale.
Ogni acquisizione di una quota dell’1% richiederà tempi di gestione significativi per il fornitore registrato. Se il locatario, sentito l’importo richiesto, decide di non procedere, il fornitore avrà ormai sostenuto i costi su di lui gravanti. Tuttavia, il Governo ha annunciato che i fornitori registrati potranno recuperare solamente una parte ridotta delle spese sostenute per un massimo di 15 anni.
L’acquisizione di ciascuna quota dell’1% costituisce l’acquisto legale ed effettivo di una quota di proprietà dell’abitazione e dovrà essere registrata. Ciò comporterà costi per entrambe le parti.
Gli acquirenti saranno ancora in grado di acquistare azioni del 5% o più utilizzando il tradizionale approccio di valutazione RICS.
Al momento, gli acquirenti sono responsabili della manutenzione della propria abitazione.
Una ricerca governativa ha suggerito che questa responsabilità e la potenziale esposizione a costi non accertati, è stata uno dei principali ostacoli all’acquisto di proprietà. Pertanto, con il nuovo modello, è previsto un periodo di 10 anni durante il quale gli acquirenti non dovranno sostenere le spese di riparazione, gravanti, invece, sul fornitore registrato.
I dettagli completi devono ancora essere forniti, ma è motivo di preoccupazione anche per le proprietà di nuova costruzione, coperte da New Properties – Building Standards Indemnity Schemes. Tali schemi coprono i difetti presenti nelle nuove proprietà, ma non riguardano gli elementi di riparazione e manutenzione.
Poiché il fornitore registrato sarà responsabile della riparazione, sarà necessario imporre maggiori restrizioni a qualsiasi modifica alla proprietà che potrebbe, altrimenti, compromettere lo stato di riparazione di questa o aumentare le responsabilità di riparazione in futuro.
Una responsabilità di riparazione va di pari passo con una responsabilità per danni irreparabili e i fornitori registrati non accoglieranno con favore richieste di risarcimento nel settore della locazione introdotte nelle vendite relative alla proprietà condivisa.
Infine, per gli appartamenti in locazione, sono previste spese condominiali in base alle quali il locatario addebiterà al fornitore registrato i costi della riparazione effettuata alla struttura e all’esterno dell’edificio in cui è situato l’appartamento. Secondo il modello tradizionale di proprietà condivisa, tutti questi costi vengono trasferiti al locatario. Con il nuovo modello, ci si chiede quanto di tale costo di servizio sarà trasferito al locatario.
Infine, rimane il problema delle rivendite.
Il Governo vuole rimuovere il diritto esclusivo, a favore di un fornitore registrato, di avere a disposizione un periodo di otto settimane durante il quale poter commercializzare la proprietà. I fornitori registrati ritengono che questo sia un diritto essenziale di prelazione, con lo scopo di garantire che le azioni di proprietà condivisa rimangano disponibili per coloro che ne hanno bisogno.
Tuttavia, a seguito della consultazione, il Governo si è schierato con i comproprietari, riconoscendo loro il diritto di terminare il periodo di otto settimane dopo le prime quattro e di vendere la proprietà. Con il nuovo modello, i comproprietari avranno il controllo sul processo di rivendita. I fornitori registrati avranno, comunque, diritto ad acquistare queste abitazioni a titolo definitivo.
Queste modifiche entreranno in vigore a partire da aprile 2021. La reazione del settore dell’edilizia sociale è di disappunto per queste proposte. Tuttavia, in risposta alla consultazione iniziale, il Governo ha riferito di aver ricevuto 186 risposte, di cui solo 42 da cooperative edilizie.
I cambiamenti risultano inopportuni perché il settore dell’edilizia sociale sta ancora facendo i conti con la consultazione First Homes, con il probabile impatto della fine del programma Help to Buy, con gli effetti delle modifiche a Use Classes Order e dell’estensione ai diritti di sviluppo consentiti, nonché con le riforme ad ampio raggio stabilite nel Government’s White paper – Planning for the Future.