Il 21 febbraio 2018, l’ex Ministro delle Finanze Malusi Gigaba ha tenuto il discorso annuale sul bilancio. Durante tale discorso, è stata rivelata una decisione piuttosto controversa in materia di aliquota IVA e cioè l’aumento dal 14% al 15%, con efficacia a partire dal 1° aprile 2018. Questo segna il primo aumento dell’IVA dal 1993 (quando si era visto un incremento del 4%).
L’IVA è esigibile su molte transazioni immobiliari, e in quei casi deve essere solitamente versata dal venditore dell’immobile. Di conseguenza, il settore immobiliare non è immune all’aumento dell’aliquota IVA. Primo tema da affrontare è l’applicabilità della nuova aliquota IVA del 15% alle attuali transazioni immobiliari, e in particolare a quelle relative ad immobili residenziale. Tutte le transazioni previste dalla normativa saranno soggette ad una aliquota IVA del 15% a partire dal 1° aprile 2018?
La regola generale per quanto riguarda la vendita di immobili consiste nel pagamento dell’IVA da parte del venditore nel giorno in cui l’immobile viene registrato a nome dell’acquirente, oppure, se precedente, nella data in cui viene effettuato un pagamento relativo al corrispettivo dell’immobile, ed è applicabile l’aliquota IVA in vigore in quel determinato momento. Tuttavia, per quanto riguarda l’aumento dell’aliquota IVA, nel settore immobiliare è garantita un’eccezione relativa agli immobili residenziali.
La sezione 67A (4) della Legge sull’IVA n. 89 del 1991 stabilisce che:
- Se prima del 1° aprile 2018 viene concluso un accordo scritto (e firmato) per la vendita di un’abitazione e
- il prezzo è stato concordato e indicato nel contratto,
- ma la registrazione del trasferimento del bene immobile viene effettuata (e il pagamento viene erogato) dopo il 1° aprile 2018
- l’aliquota applicabile sarà quella che “si sarebbe applicata se le operazioni sarebbero avvenute nella data in cui si è concluso l’accordo”.
Pertanto, finche’ l’accordo di vendita firmato, contenente una chiara indicazione del prezzo concordato, viene concluso prima del 1° aprile 2018, l’IVA esigibile su quella determinata transazione sarà calcolata con l’aliquota del 14%, a prescindere dal fatto che il trasferimento effettivo si verifichi dopo il 1° aprile 2018.
Sfortunatamente, l’eccezione prevista alla sezione 67A (4) si applica solo alle abitazioni, ovvero edifici o strutture destinati prevalentemente ad essere utilizzati come luogo di residenza o dimora delle persone fisiche. Le transazioni relative alle proprietà commerciali saranno soggette alla regola generale e cioè, indipendentemente dalla data in cui l’accordo di vendita è stato concluso, e nel caso in cui abbia semplicemente luogo il trasferimento e il pagamento sia effettuato dopo il 1° aprile 2018, l’aliquota IVA applicabile sarà quella del 15%.
Tuttavia, per le proprietà commerciali, nel caso in cui un accordo di vendita scritto venga concluso prima del 1° aprile 2018 e l’acquirente abbia effettuato ogni pagamento del corrispettivo di acquisto al venditore nel periodo che va dal 21 febbraio 2018 (la data di annuncio dell’innalzamento dell’aliquota IVA) al 31 marzo 2018 e la proprietà sia stata quindi registrata a nome dell’acquirente entro il 22 aprile 2018, sarà comunque applicata l’aliquota IVA del 14%.
Inoltre, per quanto riguarda le proprietà commerciali, nel caso in cui l’accordo di vendita sia stato concluso prima del 1° aprile 2018 e il corrispettivo di vendita sia stato concordato come soggetto all’IVA per il 14%, ma l’IVA è effettivamente esigibile al 15%, l’eccezione non si applica e il venditore, secondo quanto previsto alla sezione 67 della Legge sull’IVA, è autorizzato a recuperare dall’acquirente l’importo aggiuntivo esigibile come risultato dell’aumento dell’aliquota IVA, a meno che l’accordo non specifichi diversamente.
Alla luce di quanto sopra, i venditori di immobili residenziali potrebbero benissimo essere inclini ad accettare più volentieri del solito le offerte di acquisto fatte prima del 1 ° aprile 2018, al fine di evitare l’implicazione dell’aumento dell’IVA. Tuttavia, si deve continuare a fare attenzione a tutte le vendite di immobili e sarebbe meglio non stipulare alcun accordo di vendita senza richiedere una preventiva consulenza legale. Gli effetti di un accordo di vendita svantaggioso potrebbero superare di gran lunga l’1% in più di Iva da versare.